Larep immo

L'usufruit, une bonne méthode pour préparer sa succession

Si vous souhaitez délester vos héritiers d’une charge fiscale plus ou moins conséquente au moment de la succession, il est important de savoir préparer cette dernière. Ce, afin d’alléger ces charges, voire même de les supprimer. Pour cela, vous garderez l’usufruit du bien et ferez don de la nue-propriété. De quoi s’agit-il exactement, et de quelle carotte fiscale peut-on profiter ?

L’usufruit, un des droits de la pleine propriété fragmentée

On parle d’usufruit lorsque l’on active le montage du démembrement de propriété. Le principe : fragmenter la pleine propriété, et ce, en deux parties distinctes. Soit l’usufruit et la nue-propriété.

C’est le titulaire du patrimoine, appelé usufruitier, qui garde l’usufruit. La nue-propriété dans ce cas est transmise aux héritiers, appelés nus-propriétaires. Occuper le bien à sa guise, jusqu’à son décès, ou le faire louer, tels sont les droits de l’usufruitier. Il récolte alors les revenus locatifs qui proviennent de cette mise en location. Ce dont le nu-propriétaire ne profite pas.

Les obligations de l’usufruitier sont les suivants : il doit prendre en main l’entretien et les réparations afférentes au bien. Il n’est pas autorisé à procéder à des modifications sur le bien : extension, agrandissement. En effet, en faisant don de la nue-propriété à ses héritiers, il n’est plus propriétaire du bien, celui-ci appartenant alors pleinement aux enfants au moment de la succession. Rappelons que le montage du démembrement se fait sous acte notarié dès le vivant des deux parties : usufruitier et nu-propriétaire.

Et qu’en est-il de la nue-propriété ?

La nue-propriété est la seconde moitié de la pleine propriété, c’est également un droit afférent à celui-ci, mais, comme vu plus haut, c’est un autre individu qui en profite : le nu-propriétaire. Il peut y avoir plusieurs nus-propriétaires, en fonction du nombre d’enfants qui hériteront du bien à la fin du démembrement. Les droits de ce dernier pendant la durée du montage : les nus-propriétaires ne sont pas autorisés à occuper le bien, ni même à l’exploiter et à en tirer des fruits. Cependant, les murs de celui-ci leur appartiennent déjà.

Quant à leurs obligations : c’est à eux qu’incombent de programmer et de financer les travaux de rénovation et de remise aux normes. Ils peuvent également exécuter des extensions sur le bien s’ils le souhaitent.

Notons que la décision afférente à la revente du bien ne peut être prise unilatéralement, et que l’accord des deux parties est obligatoire.

Les avantages fiscaux

C’est pour le nu-propriétaire que ces atouts fiscaux sont les plus intéressants. En effet, il possède déjà les murs du bien comme évoqué plus haut. Il est toutefois exonéré d’impôt sur la fortune immobilière. Le paiement de cet impôt revient plutôt à l’usufruitier. Toujours est-il que si une donation entre vifs a été réalisée, l’IFI sera acquitté par les deux parties.

Au moment de la transmission, c’est-à-dire au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire sera délesté des droits de succession. Ce qui constitue un avantage important, ces droits pouvant être relativement élevés en fonction de la valeur du bien.

Quand faut-il mettre le démembrement en place ?

Il est avantageux de songer à mettre en place le démembrement le plus tôt possible. En effet, la fiscalité qui s’y rattache tient compte de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si celui-ci se sépare de la nue-propriété assez jeune, le montant de son IFI sera moins élevé. Si en revanche le démembrement n’a lieu qu’assez tardivement, l’IFI à payer sera assez conséquent.

Le démembrement s’applique le plus souvent sur des biens immobiliers. Il est encore assez méconnu, alors que les avantages qui en découlent sont extrêmement intéressants.

Les publications similaires de "Immobilier"

  1. 14 Juin 2018OPCI et SCPI susceptibles de rentrer dans le calcul de l'IFI381 visites
  2. 5 Fév. 2018En plein déménagement, vous ne savez pas quoi faire de vos meubles3635 visites
  3. 31 Janv. 2018Est ce que cela vaut-il le coup de prendre un garde-meubles pour un déménagement?559 visites